La répartition des charges de copropriété est une question centrale pour chaque copropriétaire.

1. Les principes légaux de répartition : comprendre les clés de lecture

Les charges générales : la part de base de chaque copropriétaire

Conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965[1], les charges générales correspondent aux dépenses d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes de la copropriété. Elles sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux tantièmes de copropriété. Par exemple, le nettoyage des parties communes, l'assurance de l'immeuble ou les frais de syndic sont des charges générales, même si elles incluent parfois des éléments de services collectifs comme le chauffage central.

Exemple concret de répartition des charges :

M. Dupont possède 60/1000èmes dans une copropriété de 20 lots. Si le budget annuel des charges générales est de 30 000 €, il devra verser : `(60/1000) x 30 000 € = 1 800 € par an

Points de vigilance :

• Les charges générales incluent parfois des charges spécifiques, comme l’entretien de l’ascenseur

• L’installation de la fibre optique est toujours considérée comme une charge générale, même si certains copropriétaires ne l’utilisent pas

À retenir : Les charges générales couvrent l’essentiel du fonctionnement quotidien de la copropriété.

Les charges spéciales : la clé de répartition par service ou équipement

Les charges spéciales concernent les équipements ou services collectifs spécifiques. Elles sont réparties en fonction de l’utilité que ces services représentent pour chaque copropriétaire, conformément à l’article 10 de la loi de 1965.

Exemple de charges spéciales :

• Chauffage central

• Ascenseur

• Charges liées à un bâtiment en particulier

La répartition des charges spéciales suit une logique d’utilité, parfois distincte des tantièmes : un copropriétaire au rez-de-chaussée utilisera moins l’ascenseur qu’un résident du 5e étage.

Critères de contestation : quels motifs sont recevables ?

Un copropriétaire peut contester sa quote-part de charges dès lors qu’il constate une injustice ou une répartition erronée, soit parce que :

• Les quotes-parts ne sont pas conformes au règlement de copropriété

• La répartition prévue est manifestement inéquitable ou erronée

Important : La répartition ne peut être contestée que par voie judiciaire. Le syndic ne peut pas modifier les quotes-parts unilatéralement, même si une répartition de charges ne semblent pas correspondre à l'usage. Dans ce cas, il faut faire voter une prestation de géomètre pour ré-évaluer les tantièmes, faire rédiger un nouveau règlement de copropriété et

3. Modification des charges : ce qu’il faut savoir

Répartition d’un élément d’équipement ou d’un service collectif

Il est possible de modifier la répartition d’un équipement ou d’un service collectif (par exemple, ajouter un ascenseur) à la double condition que :

• Le changement n’affecte pas l'utilité des parties communes ou des services (article 30 de la loi de 1965)

• La décision soit prise à la majorité absolue de l’article 25

Répartition générale des charges

Pour modifier la répartition générale des charges, deux conditions cumulatives doivent être remplies (article 11 de la loi de 1965) :

• Une décision unanime des copropriétaires

• Une clause spécifique dans le règlement de copropriété spécifique à cet élément de répartition

4. Rappel : Le rôle du syndic dans la répartition des charges

Le syndic est un acteur central pour garantir la justice et l'équité dans la répartition des charges :

• Clarté : Il doit s'assurer que chaque copropriétaire comprenne sa quote-part de charges

• Transparence : Chaque élément de répartition doit être justifié dans le budget

• Accompagnement : En cas de litige ou de question, il doit pouvoir répondre et informer rapidement

Conclusion

Comprendre la répartition des charges, c’est d’abord éclaircir comment sont établies les quotes-parts et pourquoi. Ensuite, c’est savoir qu’il existe des recours en cas d’erreur ou d’injustice avérée. Enfin, des solutions pratiques peuvent être mises en place pour assurer une répartition équitable. Un bon syndic, à l’instar de weSyndic, doit favoriser la transparence et accompagner chaque copropriétaire dans cette compréhension.